自住房转让的范围 应产权转让而非使用权转让

　　弃购风波之后，关于自住房出租又引争议。有媒体报道，相关部门表示，由于政策条款和合同中都没有对自住房出租进行明文禁止，因此在执行过程中并不限制自住房项目用于出租。

　　严格来说，关于自住房出租的确没有政策限制。当前执行的政策中规定“购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款”。北京房协相关负责人称，“转让增值”应该是指交易，而非市场上传闻的出租获利，“自住房转让的范围，应该是产权转让而非使用权转让”。

　　这样的政策解读与表态，实在洗不脱玩文字游戏的嫌疑。所谓的自住房，就是“自住型商品房”，什么样的出租能算是自住

　　考量评价所有的政策其实都可以用一个很简便的标准，那就是出台这项政策的初衷是什么初衷达成政策合格;偏离初衷，仅为了执行政策而进行诸多变通，当算失败。

　　自住型商品房政策出台的初衷是解决夹心层的住房困难，而出租户或者不止一套房，但拥有两套房的人必定不算“夹心层”，就说明政策定位存在偏差;或者虽仅有一套房，但因各种不方便而换地再租，说明政策效果打折扣，没有准确解决问题。

　　有人指出，允许出租是为了解决弃购较多的问题。据北京市住建委官方网站公告显示，目前金隅汇星苑剩余房源共计115套。在7月5日完成选房时，曾有603户弃选，之后，112户已选房家庭出现退房情况。同属金隅旗下的金隅汇景苑则有更多房源剩余，截至8月7日，该项目剩余房源1503套。

　　而弃购的首要原因，应该说就是定价机制的问题。政策明确，自住房的定价明确比周边商品住房低30%左右。这样的定价方式，在房价泡沫式堆积时不愁销售，问题不会显露。但当房价退潮，这种定价机制问题就被赤裸裸地晾在沙滩上了。

　　早在2013年10月，自住房概念面世之初，就在《新型政策房需慎推》一文中对这个问题提出过质疑。一般商品的价格是由供需关系决定的，但对于政策房而言，已经超越了一般商品的范畴，因此，自住房的定价应该参照成本制定。但现实的情况是，当下有关房地产的成本一直是讳莫如深的话题，即便如此，政策房的定价也不应该采取“盯住商品房价”的办法。

　　从抢购到弃购，再到默许出租，自住房眼下经历的种种尴尬其实不仅仅是自住房本身的问题，更是整个住房保障思路的问题。从经适房到两限房，再到自住房，“配房思维”显露无疑，事实上这种类似于计划经济思维的弊端非常明显，正是这种思维导致近年来各种政策房定位偏差、资源浪费、权力寻租等问题层出不穷。

　　发展保障房应该秉持什么样的思维首要明确的就是，政策保障的应是居民的居住权，绝非产权。如果保障的产权，则整个保障房系统会变成“只进不出”的死循环，退出机制缺失，建多少房子都是不够的。因此，即便要配房也应配租而非配售。

　　另一个需要明确的问题是，住房保障应该主要通过货币补助手段来实现，而非大投入搞建设，这些政策如果能够落实好，住房保障应该能起到四两拨千斤的效果。例如，对于夹心层购房支持，可以从首套房贷利率、首付比例、各项税费的免交或者降低税率等方面来支持，提高这些人的购买力，去合适的地方，或租或买合适的房。