农村房屋所有权流转

农村房屋所有权流转
在农村的各种民事纠纷当中，涉及房屋的案件占有相当的比重。具体类型有财产继承案件、房屋买卖案件、房屋赠与案件、房屋抵押担保案件、房屋租赁案件、房屋征收、拆迁补偿等等。在这些案件当中，基本都涉及到房屋所有权或相关权利转移的问题，而这些问题由于在法律上缺乏相应的明确规定，因此在现实中存在较大争议，比如农村房屋所有权转移的主体有无限制、转移所有权是否必须登记以及登记的方式如何、如何认定相应合同的效力等等，都需要法律进行明确。物权法在起草过程中曾对农村房屋作出例外规定，不要求必须登记，但是通过的《物权法》正式文本似乎暗藏了对农村房屋进行登记的立法意向。究竟以后农村房屋如何登记，是否以土地登记代替房屋登记，还是房屋和土地分别登记，目前不得而知。法律的缺位导致了法官必然寻求或参照其他法律来处理类似案件，由于法官在进行个人判断时受当地农村或城镇风俗习惯的影响，这在客观上又导致了法官适用不同的法律对相关案件作出不同评价最后可能导致判决结果截然不同。这种状况影响了法律和司法的权威性，因此在相关法律无法出台前，学术界应尽快对该类问题进行探讨，以便统一相关理论，给人们以正确的引导。
一、我国目前关于农村房屋及土地的法律存在状况。
就有关房屋管理的全国性法律来看，我国目前存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁办法》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权的若干问题的规定》等。通过分析不难看出，上述法律有一个共同的特点，那就是在房屋所有权及相关权利上，这些法律都只对城镇房屋（主要是国有土地，部分也包含集体土地）作了详细规定，而并未涉及农村的房屋。特别是并没有涉及农村集体土地上房屋的买卖主体、农村房屋所有权转移方式等。
法律作为文字化的社会规范，由于受制定时的社会环境和文字表达的局限，其对客观事务的预测和调整不可能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非，因此法学理论和司法实践都允许法官通过法律推理参照其他法律规范来处理相关案件。但是我们也必须正视，由于对于该类案件的处理在实务界存在巨大差异，其判决结果的巨大差异已经影响了法律的权威性，因此进行理论探讨已是当务之急。
二、有关农村房屋所有权的分析。
其实农村房屋与城市房屋在所有权的上性质上并无本质区别，而且从中国法制史上来看，该两种所有权也的确一直并无太大差异。新中国成立后，随着土地公有制的施行，这两种房屋所依附土地的性质在法律上人为的出现了差异，因此，房屋基于对土地的依附性也相应的出现了不同。也就是说，农村房屋所有权与城镇房屋在本质上都属于所有权人对物的占有、支配、处分、收益的权利，两者最主要的区别仅仅在于所依附土地的权利在转让形式上的不同。
（一）农村房屋与城镇房屋所有权主体的差异。
依据土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。由此条规定可以看出，国家在国有土地使用者的使用主体上并没有特别的限制，由于我国法律对房屋所有者的身份也没有特别限制，因此可以这样认为，任何人都有可能成为城镇房屋所有权的主体，也可以进一步说，每一个人都有可能是城镇房屋所有权的被转让人或受让人。
关于农村土地，我国法律也作了规定，同样是第43条，土地管理法规定：农民可以使用本集体经济组织的土地构建住宅或者兴办乡镇企业。大多数人认为，此条在此强调了农民可以使用“本”集体经济组织的土地建筑房屋，因此同时也含有禁止村民使用“其他”集体经济组织土地建房之意。笔者赞同此类观点，理由：首先，国家通过将在农村集体土地上建设房屋的主体限制在本集体成员的方式，限制地方政府和工商企业为了追求短期经济利益而盲目将农用地改为建设用地，能更好的保护耕地，符合珍惜土地的基本国策，因此当然属于立法应有之意；其次，我国虽然在农村实行的是集体土地所有制，但参考其他法律规范，这个“集体”的概念一般应限制在具有本村户籍的范围内（比如村委会的选举权一般要求必须有本村户口），由于我国农村人均耕地占有量少，各地耕地也不均衡，再加上农民对土地依赖程度远远高于其他国家，因此为了固定各村集体之间的利益，避免人口不合理流动，不允许一个村集体之外的农民使用本集体的土地也是非常合理的。了解了以上立法目的，也就能得出以下推论：即，在农村本集体的土地一般不允许本集体经济组织以外的成员进行非农业使用，已经在该类土地上建设完毕的房屋也不能出售给本集体经济组织以外的人（否则将起不到相应的限制作用，但关于继承或赠与的问题另行探讨）