文章详细

集体土地上建设的房屋可以购买吗? 法律后果如何?

发布时间:2018年7月27日 北京土地征收律师  

【案情简介】

帝王花园系某地一幢高级公寓,楼还没有盖好,开发商就在报纸上刊登广告,预售楼房。王某与售楼小姐联系之后,与腾飞房地产公司签订了购房合同。双方约定:腾飞房地产公司以387万元人民币的价格,将帝王花园中一套三室一厅的公寓预售, 面积为118平方米,楼层为8层,交房日期定为半年以后。10个月后,王某拿到了寓所的钥匙,对房屋质量和交房晚了四个月都有意见,但由于感到房价比别处便宜,也未向开发商提出任何异议。

王某认为既然预售的商品房已经交付给了自己,就持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。这时,房地产管理局的有关同志告诉王某,经调查,帝王花园系某生产大队与腾飞房地产公司合作开发的项目,到目前为止,尚未办理土地使用权出让手续,土地使用人既没有支付土地出让金,也没有取得土地使用权证。因此,某甲仅凭与腾飞房地产开发公司所签的一纸合同,不能办理这套住房的权属登记手续。

王某找到腾飞房地产公司要求退房。腾飞房地产公司的销售人员告诉王某,买卖房屋的房款已用于帝王花园后期的建设,公司现不能退房;若王某要办权属登记,那王某自己需承担一笔费用。

王某未同意,起诉到人民法院,要求解除合同,赔偿损失。

王某的律师认为,根据我国法律的有关规定,城市房屋产权的取得、转移、变更或他项权利的设定,应当依法登记。凡未登记的,房屋产权或他项权利的取得、转移、变更均无效。王某所购买的房子,由于办不了手续,事实上只能使用,不能处分。

【法律分析】

国家有关房地产管理法律、法规的规定,只有依法取得的国有土地使用权,才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地,只有经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权才可有偿出让。所以,想利用这类土地开发房地产的开发商,只有先依照国家有关规定,把集体土地转为国有土地,所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。某些地方组织以集体土地使用权投资房地产开发,不按国家规定办理相关手续,实质是逃避交纳土地出让金的行为,将原本国家的财产攫取到了小集体的口袋里。

在商品房预售中,买卖合同签订后,合同自然有效成立,无疑也就具有了法律上的约束力,这时候,即使没有交付房屋,违反合同的约定给对方造成损失的,也应承担相应的民事责任。但是, 由于房地产买卖是要式法律行为,在我国司法实践中,事实上是把登记作为不动产买卖合同生效的实质要件来对待的。在案件审理过程中,如果双方当事人意思表示真实,不动产的转让合同又符合法律规定的其他条件的,只要在一审诉讼期间补充办理了审批及登记手续的,可以认定合同生效。

由此不难看出,在集体土地上盖商品房屋,由于存在只有宅基地转让为国有才能取得产权、合法转让的问题,所以购房者在购买商品房时,一定要慎之又慎,购买前需要求开发商提供完备的各种有效证件,才可以放心购买。如果购房者陷入王某这种处境, 虽可以向法院提起诉讼,但由于这类合作开发的房地产项目,最后有可能会形成开发商既无钱退房,又无钱交纳土地出让金的局面,最终受损的还是购房者的合法权益。

摘自《土地与房产管理法案例解析》



All Right Reserved 北京土地征收律师
All Right Reserved Copyright@2019 版权所有 法律咨询热线:18610586926 网站支持: 大律师网