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土地出让方式需要改改了

发布时间:2018年5月23日 北京土地征收律师  

  近期,可能大家也从有关媒体方面看到了若干报道,日前上海正在酝酿一系列土地出让制度的改革,其中一条就是修改“价高者得”的竞地方式,酝酿采取招投标的土地出让模式,并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等。采取类似香港使用的“勾地”制度出让土地。这些新的土地出让流程的探讨都表明政府正在寻求更合理的土地出让方式。

  之所以这么做,我个人认为主要是为了解决目前房地产业的“三弊”---高价难下、供应不足、质量问题。通过改变土地出让方式,可以从源头上相对而言降低地价对房价的推高效应、同时也避免因地价飙高而生成的被动囤地现象、当然还有就是前期做好各种质勘工作有利于避免“莲花河畔景苑”式的质量问题。

  有利政府控制地价保证今后供应

  首先,修改对“价高者得”的竞地方式,可减少高价地的频繁产生率,间接调整了整个地价。今年以来随着楼市的回暖,土地市场上高溢价率地块层出不穷,虽然当前的高价地在整体的拍卖地块中所占比例不大,但是地王对整体地块均价的提升无疑做出了“贡献”,近期,土地成交异常火热,各主要城市均出现了高总价高溢价率地块,尤其是北京、深圳、重庆、厦门等城市,高总价、高溢价率地块频频出现直接拉动了土地成交楼板价的上升。据易居·CRIC系统数据显示,6月全国经营性用地成交楼板价为1722元/平方米,环比涨20.4%。其中溢价率在50%以上地块占比18.3%,环比上涨近10个百分点,为2009年以来的最高点。从月度数据来看,09年上半年全国各主要城市经营性用地成交楼板价一直呈平稳上涨态势,尤其是二季度以来,随着高总价高溢价率地块的频出,土地楼板价也水涨船高。“价高者得”的竞地方式可有效控制地王频生。

  其次,有效保证市场的供应量。由于地王本身已经占用企业大量资金,其“起步价”——楼板价又比较高,一旦开工后,还需考虑所产生的开发费用、管理费用等,在市场不景气的状况下,开发商对地王的开工也显得谨慎。退地和大量的未开工项目都影响到政府的供地计划以及未来市场的供应量。如2007年惨遭退地黄浦区南京东路163地块以及普陀长风地块等。此外,大量的未开工项目,如2007年7月24日诞生的北辰实业的长沙新河三角洲地王;2007年9月11日,深圳鸿荣源地产21亿元夺得的金沙洲地块;2008年1月8日恒大地产当年以高出底价8倍的41亿元的价格竞得的广州绢麻厂地块。这些迟迟不开工的地王从根本上打乱了政府出让土地的初衷,并影响到今后一段时期市场上楼盘的供应量。政策的相应出台一定程度上将保证房源的供应量,对缓解楼盘价格过高也有一定的作用。

  再次,土地出让制度的改革,在土地价高者得的游戏规则外,综合考虑定价以及开发商后期运作能力等,一定程度上也是对未来房屋质量的保证,避免再次出现“莲花河畔景苑”倒塌现象。也使得政府将地块交给合适的开发商开发,保证开发商对土地的合理规划。

  旧版“勾地”制度仍有弊端

  虽然价高者得有利于政府调控房价,但是再次采用类似几年前弃用的“勾地”制度,如果不对其进行改进,势必还存在着一系列的问题,或者造成一种土地出让过程中的“后退”。

  首先,要防止操作过程中的不透明化。如果上海今后在土地出让上采取此类方式来决定中标者,而不是只凭价高者得,也许能够对于土地价格的上扬和土地频频流拍的现象以及有所抑制。但是,“勾地”通常会让人与“内定”联系在一起,尤其是当争夺对象为热门地块时,更加容易引起争议。在土地市场高溢价地块迭出的情况下,土地出让非价高者得,并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等,或许是上海市政府在土地出让流程方面的又一次试探之举。但是,如何在这其中避免‘内定’‘协议’的漏洞,保障公开公平的原则,是采取这一出让方式所要解决的关键问题所在。

  其次,中小企业的生存空间或将被压抑。由于采用招投标方式,并考虑企业后期开发的综合实力。这势必会使得一些国企与资源渠道比较好的企业在拿地上更加如鱼得水。而中小企业无论是在资金实力上,还是在政府关系与可用资源上都要略逊一筹。如在土地上操作不慎,可能会造成国企和已经成长起来的大型房企垄断市场,中小房企“被迫”退出房市的局面。不利于房企在市场化过程中的优胜劣汰。

  在土地市场“地王频出”的背景下,修改“价高者得”的竞地方式,酝酿采取招投标的土地出让模式,并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等是明智的选择。但实际效果如何,还需看这种竞地方式具体的细则及实施的情况。



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