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论农村宅基地房屋的执行

发布时间:2018年4月17日 北京土地征收律师  

论农村宅基地房屋的执行
■我国现行法律、行政法规、规范性法律文件以及《物权法草案》,均对农村宅基地使用权的转让作了限制性规定。
■执行涉农民住宅的案件,受到了农村宅基地使用权转让规范的限制,致使法院无法拍卖、变卖农民的房屋。
在被执行人为农民的民事执行案件中,被执行人最大宗的财产往往就是其住房。然而我国现行法律、行政法规、规范性法律文件以及《物权法草案》,均对农村宅基地使用权的转让作限制性规定。这种立法状况与法院执行农村住宅,实现申请执行人的合法权益形成了一定的冲突。如何解决这一冲突,是破解执行难需要认真研究的一个问题。
一、我国现行法律及《物权法草案》对宅基地使用权转让的限制
土地管理法第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《物权法草案》第一百六十二条规定,宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地。可见,不仅是现行法律和规章,还是《物权法草案》,都对宅基地的转让作了限制。
二、宅基地使用权转让的限制和法院执行农民住宅的冲突
执行涉农民住宅的案件,受到了农村宅基地使用权转让规范的限制,致使法院无法拍卖、变卖农民的房屋。主要表现如下:一是农村宅基地使用权转让买受主体的限制。购买农村住房的主体只能是本集体经济组织的成员,而本集体经济组织的成员由于都是乡亲,碍于情面一般不会购买被执行人的房屋;况且本集体经济组织成员一般都有住宅或相对购买力较低。二是土地管理部门严格“一户一宅”的审批,本集体经济组织的成员即使愿意购买,也会由于受到“一户一宅”的限制,无法办理宅基地使用权转移登记。三是农户转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地。如法院强制拍卖、变卖农民的房屋,该农户将永远失去再次建房的权利。四是法院在拍卖、变卖不能的情况下,只要申请执行人同意抵偿房屋,法院可以用该房屋来抵偿债务。可是土地管理部门依照宅基地转让只能在本集体经济组织成员之间进行的规定,对于其他成员和城镇居民购买或抵偿均不予办理过户手续,使法院无法将农民的房屋依法抵偿债权。
三、产生宅基地使用权转让的限制和法院执行农民住宅的冲突的原因
一是立法上的原因。现行立法对执行财产的豁免,并没有将农民的房屋排除在执行财产之外。而土地管理法规定:农村村民实行“一户一宅”,造成了宅基地使用权转让的限制和法院执行农民住宅的冲突。二是法院执行农民住房必要性的原因。农民财产的有限性决定法院在执行标的额较大的案件时,唯一能实现债权的方式就是拍卖农民最大宗的财产——住房。法院可以拍卖、变卖城镇居民的房屋,却不能执行农民的住房,这无疑加大了该类执行案件的难度。三是房地产产权结构的原因。我国的房地产产权结构分为房屋所有权与土地使用权,并实行房地产权一致的原则,决定了转让农民的房屋必须转让农村的宅基地使用权,这就不可避免地产生法院执行与宅基地使用权转让的冲突。
四、宅基地使用权转让的限制和法院执行农民住宅的冲突的解决
一是建议立法上取消对农村宅基地使用权购买主体的限制,允许城镇居民在农村购置宅基地。宅基地购买主体范围扩大了,购买力就增高;购买力增高,农村房屋的价值就越高,因此,实现债权的概率就会越高。此外,现有法律对农村宅基地使用并无期限规定,为了防止滥用宅基地转让的权利,应规定其期限,并允许其自由转让,从而最终解决宅基地使用权转让的限制问题。
二是以国家征用的方式解决。可以通过对法院强制执行的农村房屋与宅基地予以国家征用,用征用补偿款中的房屋价款和土地的增值价款来实现申请人的债权,同时国家征用补偿款中的安置款可以解决被执行人的生活问题;征用后,被执行人仍可以申请审批宅基地,解决其居住问题。
三是行政机关协助解决。依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,人民法院执行集体土地使用权时,不能与国土资源部门取得一致意见的,法院得依法强制拍卖、变卖农村房屋的,土地管理部门应当给予办理过户手续。如不办理,法院可以按妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施。
(作者单位:浙江省江山市人民法院)



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