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房屋拆迁补偿的法律分析

发布时间:2018年3月15日 北京土地征收律师  

  拆迁补偿的相关法律知识

  拆迁补偿的方式

  1.货币补偿

  增加补偿改造奖励费

  《意见》明确,货币补偿方式是按房地产市场评估价格确定,但可以增加旧城区补偿金和搬迁时限奖励费。其中搬迁时限奖励费根据不同搬迁时限给予不同奖励。三项补偿加起来不得高于周边一手楼价。

  模拟案例

  补偿总额不超一手楼价

  假定旧城更新改造项目位于广州市荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段,根据采集统计的该区域内存量多层住房的市场评估案例,该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元/平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米,该项目的改造奖励不得高于5000元/平方米。

  2.异地永迁

  外迁越远获补偿越多

  异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格,结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例,来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁,其外迁得越远,获得补偿安置面积也就越大。

  模拟案例

  上下九安置到金沙洲,50平方米换75平方米

  假定旧城更新改造项目位于广州市荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段,以一套合法产权建筑面积为50平方米、产权性质为住宅的被拆迁房屋为例,如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米。住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的,如永迁安置住房位于白云区金沙洲,假定2009年12月永迁安置房所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为8500元/平方米,则应当补偿安置的住房建筑面积为:×50=75.29平方米,拆迁补偿面积增加了25.29平方米。

  3.就近安置

  补偿面积不低于原来

  据悉,《意见》把原有的原址回迁安置方式更改为就近回迁。据悉,不少旧城改造可能在改造后改变了住宅用途,被拆迁户无法原址回迁,所以《意见》仅是给出了就近安置的补偿安置选择。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的,从其约定。

  房屋拆迁补偿安置协议的分析

  拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。

  1、房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征:

  房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。

  房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另一方;二是体现房屋拆迁权利义务的对等性,即一方从对方获得某项权利时,也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。

  协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为,是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格,社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆迁人签订协议时,应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定,采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。

  房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后,则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守,当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷,协议条款便是解决纠纷的主要依据。

  

  房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。

  房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

  2、房屋拆迁补偿安置协议的内容

  房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名,协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

  拆迁非出租房屋,拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋,拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有:

  拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

  安置用房面积、标准和地点;

  产权调换房屋的差价支付方式和期限;

  搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

  搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

  违约责任和争议解决的方式;

  当事人约定的其他条款。

  至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容,还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的,协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的,协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。

  这里需要说明的是,拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证,即实行强制性公证。通过公证,保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性,有利于消除被代管人对协议的疑虑。

  拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  房屋拆迁补偿的离婚分割

  房屋动迁补偿款,由于数额较大往往会成为离婚财产分割的焦点问题,处理该问题,可以从以下几方面进行。

  首先,考察被拆迁的房屋是公房还是私房,如果是私房,则要确定该房产是个人财产还是夫妻共同财产。如果被拆迁房屋是夫妻共同财产,则拆迁补偿款当然应作为夫妻共同财产进行分割。如果是个人财产,则拆迁补偿款也相应的归个人所有,不进行分割。

  其次,如果被拆迁的房屋是公房,则要考察当地的拆迁政策,看补偿款中有没有考虑同住人的因素。在许多地方拆迁补偿款是按照被拆房屋的面积为依据进行计算的,并未考虑同住人的因素。因此,此时的拆迁补偿款应归取得公房承租权的一方所有。如果公房承租权是婚后取得的,则补偿款归夫妻双方共同所有,由双方进行分割。

  需要注意的是,售后公房的拆迁属于私房的拆迁范围,不应适用公房拆迁的有关政策。此时的拆迁补偿款能否列入夫妻共同财产的范围,关键是看售后公房是否属于夫妻共同财产。

  房屋拆迁补偿的评估作用

  l.加快房地产估价机构的脱钩改制,确保房屋拆迁补偿估价独立、客观、公开、公正。房地产估价机构的改制,不要“明脱暗不脱”,藕断丝连,要做到从形式上到实质上的彻底的脱钩改制,使房屋拆迁补偿估价能够做到真正意义上的独立、客观、公开、公正推除行政干预等一切干扰正常房地产估价的障碍,提供房屋拆迁补偿估价良好、宽松的环境,使房屋拆迁补偿估价公开化,置于群众、社会的监督之下,使房地产估价师站在中立的立场上,做出客观、公平、公正的能够经受得住考验的估价。

  2.进行房屋拆迁补偿估价,应当侧重于保护被拆迁人的合法权益。因为在拆迁过程中,虽然拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的,但是其经济地位、参与拆迁的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的。在拆迁过程中,被拆迁人是被动的,是弱势群体。被拆迁人的被动地位使其合法权益易受侵害。为了消除被拆迁人对拆迁工作的抵触情绪,积极配合响应拆迁工作,应在政策上倾斜,侧重保护被拆迁人的合法权益。进行房屋拆迁补偿估价时,其补偿标准略高于所在类区同类普通房屋的正常房地产市场价格的平均水平。当然同时也应该保护拆迁人的合法权益。如果过分加重拆迁人的负担,加重开发成本,会打击拆迁人的积极性,进而影响城市改造和建设。

  3.正确把握房屋拆迁补偿估价的特性,做好房屋拆迁补偿估价工作。房屋拆迁补偿估价有政策性强。影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别,不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。如果不从实际出发,生搬硬套新《条例》规定,逐户进行拆迁估价,不仅给估价工作增加难度和业务量,估价效率低,还会造成拆迁补偿安置标准混乱等现象。因此房地产估价师应该认真领会新《条例》精神,把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策,严守职业道德,及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点,要有大局意识,全面平衡,一方面体现拆迁估价的特性,一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受。

  4.做好拆迁估价前期基础工作,提高估价效率,保障拆迁进程。拆迁工作是时限性很强的工作,不能因拆迁估价的拖延而影响拆迁进度。在保证估价精度的情况下,按时完成拆迁估价尤为重要。笔者认为拆迁估价时评估价格由基准价十浮动价来构成是合理的。即根据本地区特点,不同类区基准价确定下来后个别再考虑每户楼层、朝向、用途。建筑结构、权益等浮动价来确定各户的不同价格。根据具体情况,楼层朝向等可以固定的个别影响因素也可以采取固定的模式。拆迁估价时要原则性和灵活性相结合,同一供求圈内类似房地产价格趋于一致,使房地产估价师易于操作,使拆迁估价区别于过去仅考虑房屋残存价值的简单估价的老模式,又区别于真正意义上的房地产公开市场价值评估,简化估价过程,加快估价速度,保障拆迁进程。



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