农村房屋买卖将会有效

　　　　　农村房屋买卖将会有效

　　十七届三中全会关于推进农村改革发展的决定，首次提出建立健全土地流转市场。中国土地政策这一导向性变化，将逐渐盘活农民手中沉睡多年的土地资产。
一份题为“北京农村宅基地权属确认政策研究”的调研报告(以下简称《报告》)近日提交北京市国土资源局。作为国土部门委托市农业研究中心完成的课题成果，该《报告》为北京即将展开的宅基地确权发证工作提供了决策依据。
　　在本月13日的一次新闻发布会上，北京市国土资源局负责人宣称，农村集体土地所有权、集体建设用地使用权的确权发证工作将在下半年启动，2010年全面完成。

　　其中，最为棘手的宅基地确权，将在年底选择部分村庄先行试点，力争2011年完成登记发证。

　　目前，北京市国土资源局正在制订宅基地确权登记的政策、程序和操作办法。课题组建议，宅基地应由目前福利性的无偿划拨转为有偿使用，从而为严格管理和农宅流转奠定制度基础，确保农宅房产可以继承、赠予、租赁，并按“地随房走”的原则予以变更登记。

课题组主张以宅基地的有偿使用作为制度变革的突破口。“宅基地无偿划拨和使用是现行制度问题的症结，改革就应对症下药，从实行有偿使用入手。”
　　为推行宅基地有偿使用，《报告》拟出的政策要点包括：

　　1.维护宅基地集体所有，保持其用于居住的基本属性，农民已经合法取得并且符合标准的宅基地可以无偿使用。

　　2.超标或新申请的宅基地，政府统一规定使用费的原则和标准。

　　3.宅基地使用费由土地所有者收取和管理，用于村庄共用设施建设和对农民宅基地使用补贴。

　　4.实行宅基地有偿使用后，农宅房产可以继承、赠予、租赁、买卖，按“地随房走”的原则予以变更登记，同时变更使用费标准。

　　课题组在调研基础上，给北京市国土资源局提交了《关于北京市农村宅基地使用权登记发证的政策问题的若干意见(代拟稿)》。“这些建议只是一个初步意见。”赵树枫说，最终如何实施，还需政府与管理部门决择。

　　《报告》建议确权发证与制度改革分离

　　《报告》建议依据现行政策，适度放宽，确权发证与制度改革分离，与越线处置分离，轻易不改变宅基地使用现状，确保社会稳定，将矛盾与问题置于改革中解决。

　　以城镇居民和外来农民购买的农宅为例，《报告》建议宅基地确权时区别对待：

　　按照“法不溯及既往”的原则，在“禁令”颁布前城镇居民购买，又用于居住(或兼工作)的农宅应视为合法，予以登记发证；

　　对于城镇居民以外的非本村集体成员的房屋买卖行为，只要属于双方自愿，宅院用于自住自用，其交易行为也应予维护；