农民宅基地房屋买卖纠纷案例 邬锦梅律师

农民宅基地房屋买卖纠纷案例 邬锦梅律师
“画家村”房屋买卖合同纠纷
1997年1月,城镇居民王某（买房方）与朝阳区蒋台乡村民白某（卖房方）签订《房屋出售协议书》，王某购买白某位于本市朝阳区将台乡东八间房村的房屋八间（建筑面积：114平方米）及院落(面积：169平方米)，白某承诺为王某办理过户及办理户口迁入手续，出卖方白某承担办理过户及迁入户口的一切费用。房款总价为十万元，王某先行支付九万元，待白某办理完毕一切手续后，再支付另外一万元。该协议签署还取得了当地村委会的认可，村委会干部孙某作为“中证人”也在协议上签字确认。
王某支付九万元后，多次催促白某办理过户手续，白某均推诿。付款一个月左右，王某发现不能办理过户手续及户口迁移手续，就找白某协商解决，但白某一直推诿。中证人也说：没事儿，你踏踏实实的住吧。王某基于对白某的信赖未再提及此事。1997年1月20日，王某对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了1间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施。王某也踏踏实实的住上了……前些年，大家都相安无事，可是随着北京房价一年比一年高，2007年达到了历年顶峰，终于，王某平静的生活结束了。。。。。2007年12月，王某收到了法院送达的诉状，白某要求法院确认其与王某的《房屋出售协议》无效，要求王某返还房屋。王某非常愤怒，都买了快十年了，怎么说无效就能无效呢，想想法院也是个说理的地儿吧，王某胜券在握，自己亲自上阵应诉了。2008年1月，法院认定：“双方签署的《房产出售协议书》虽为双方真实意思表示，但双方的房屋买卖行为违反了相关法律规定，宅基地属于集体所有，故双方所签协议无效。依据无效协议取得的财产应予返还，卖方应退还已收取的房款，买方应退还房屋”一审法院判决犹如晴天霹雳，令王某王某措手不及啊，十年前9万元可以买一套200--300平米的小院落，可是今天在北京市朝阳区同处位置连一个5平米的卫生间也买不了啊，这下王某急了，怎么办？有朋友支招了，找律师吧，也许律师有办法。当我第一次面对他时，内心对他充满了同情。可是法院的判决也没有错啊！如果上诉，二审维持原判的可能性非常大。经过仔细分析，我给出一方案：不上诉，等该判决生效后，我们单诉要求白某赔偿因《房屋出售协议》无效给我们带来的经济损失。2008年1月，王某启动了赔偿之诉；要求白某支付房屋扩建、添附折价款、并赔偿损失共计50万元。我们收集了大量的证据证明现在同处位置房价情况，申请法院主持专业机构进行评估。酒仙桥法官还是非常负责的，组织了专业机构评估，后依据评估结果，作出了一审判决认定“因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王某、白某间所签署的房屋买卖协议已经我院认定无效，对此白某应当承担主要责任。就王某对房屋的扩建及添附部分，白某应当折价补偿。因双方间无效合同确会为王某造成一定经济损失，白某对此亦应当进行赔偿。”并认定白某补偿王某房屋扩建、添附折价款并赔偿王某经济损失共计人民币285000元。
通过该案例：提醒各位听众朋友：不能办产权证的房屋不能买，如果买了怎么办，本案例可以供大家作为维权参考。
本案所涉法律依据：
根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告具有重大过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。
根据《北京市高院关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》中规定：“法院在判决是要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。”